По газонам ходить Почему бизнес-парк лучше офисного небоскреба

Что такое бизнес парк

Бизнес-парк — это один из форматов коммерческой недвижимости.

Бизнес-парки основной своей целью имеют создать максимально комфортные условия труда для сотрудников. Это означает:

  • несколько строений, объединенных общей концепцией и общей территорией
  • невысокая этажность зданий
  • наличие просторного паркинга
  • наличие необходимой инфраструктуры (кафе, рестораны, общепиты, отделения банка, аптеки, магазинов, спортзалов, салонов красоты, турагентства, гостиницы; иногда — дет сад и школа рядом)
  • большая территория
  • удобная транспортная развязка
  • расположение на окраине города либо за его пределами;

Такой формат коммерческой недвижимости пользуется большей популярностью за рубежом. В последнее время бизнес-парки стали появляться и на территории России и Украины. Но отечественные компании не спешат переезжать за город или на его окраины, так как это обычно — признак недостаточной респектабельности компании. А вот зарубежные арендаторы с охотой выбирают более комфортные бизнес-парки.

Список важных бизнес-парков (неполный)

  • Австралия
    • Norwest Business Park, Bella Vista, New South Wales
    • Capital business park,[1]
    • Smart Village
    • Altia Business Park, San Pedro Sula, Honduras
    • Доминанте парк, [2], Рига
    • Kraków Business Park, Zabierzów
    • Długosza Business Park, Wrocław
    • Кантри Парк, Москва, Химки
    • Бизнес-Парк Южный, Новосибирск
    • Changi Business Park
    • International Business Park
    • Parque Tecnológico de Madrid, Tres Cantos, Madrid
    • Aztec West, Bristol
    • Birmingham Business Park, Solihull
    • Cambridge Business Park, Cambridge an integral part of Silicon Fen.
    • Cardiff Gate International Business Park, Pontprennau, Cardiff
    • Cobalt Business Park, Newcastle upon Tyne
    • Cardiff Business Park, Llanishen, Cardiff
    • East Moors Business Park, Tremorfa, Cardiff
    • Edinburgh Park, Edinburgh
    • GreenPark, Reading, Berkshire
    • Milton Park, Oxfordshire
    • Omega, Warrington
    • Oxford Business Park, Oxford
    • Pride Park, Derby
    • Shrewsbury Business Park, Shrewsbury
    • Slough Trading Estate, Slough
    • Solent Business Park, Whiteley, Hampshire
    • Solstice Park, Wiltshire
    • Stockley Park, Greater London
    • Swansea Enterprise Park, Swansea
    • Team Valley, Gateshead
    • Thames Valley Park, Reading, Berkshire
    • Thorpe Park, Leeds
    • Newport Center, Newport Beach, California
    • Denver Tech Center, Denver, Colorado
    • Research Triangle Park, Raleigh/Durham
    • Cummings Research Park, Huntsville, Alabama
    • Great Valley Corporate Center, Malvern, Pennsylvania
    • T-REX Corporate Center, Boca Raton, Florida
    • Arvida Park of Commerce, Boca Raton, Florida
    • Bishop Ranch Business Park, San Ramon, California

    Бизнес-центр, бизнес-парк, деловой квартал?

    21 июля, 2908

    В период высокого уровня вакантности офисных площадей особое внимание уделяется не просто классу, а концепции офисного объекта. Особо перспективным сегодня считают формат бизнес-парка.

    Редакция портала OFFICEvMOSKVE.ru изучила различия между бизнес-центрами, бизнес-парками и деловыми кварталами.

    С бизнес-центрами все понятно. Они состоят из одного-двух, в крайнем случае, трех зданий (тогда все корпуса соединены между собой). В бизнес-центре обязательно есть рецепшн и лаунж-зона.

    А качество бизнес-центра определяют в соответствии со специальной классификацией. Их сейчас две. Одна разработана Московским исследовательским форумом, в ней выделяются классы, А, В+ и В-. Другая — Гильдией Управляющих и Девелоперов. В ней добавляется четвертый класс С. Бизнес-парк — это комплекс из нескольких зданий на большой площади. О нем мы поговорим ниже.

    А деловой квартал, как метко заметил Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM, это тот же бизнес-парк, только в локации, характерной для класса, А или В+.

    В качестве примера здесь можно привести деловой квартал Bankside. А вот «Романов Двор», хоть и называется «бизнес-центром», по существу тоже представляет собой бизнес-квартал.

    БЦ Романов двор

    Классический европейский бизнес-парк, как говорит Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, это объединение нескольких офисных зданий на общей территории, расположенной вне культурно-исторического центра города (или даже за его пределами), но обязательно вблизи основных транспортных магистралей, аэропорта или железнодорожного вокзала.

    Бизнес-парки отличает низкая плотность застройки, небольшая высотность (до 6–8 этажей), большая площадь этажа ~ от 2 000 кв.м., озелененная благоустроенная территория с хорошей инфраструктурой, единая управляющая компания.

    Бизнес-парк должен иметь большую парковку (обычно она наземная или структурная, тогда как в современных бизнес-центрах, особенно в центральной части города, паркинги преимущественно подземные), — говорит Елизавета Голышева, заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. Коэффициент обеспеченности машино-местами должен быть не выше 1/40–1/50 (то есть одно парковочное место не менее чем на 40–50 кв. м арендуемой площади).

    Для сравнения, внутри Садового кольца обеспеченность парковочными местами, согласно классификации Moscow Research Forum, должна составлять не более 1/100 (то есть одно парковочное место не менее чем на 100 кв. м арендуемой площади).

    Формат бизнес-парков зародился в Великобритании. И сейчас по всему миру это очень востребованный сегмент офисной недвижимости для размещения штаб-квартир крупных корпораций. Но у нас данный формат имеет свои особенности.

    Из истории бизнес-парков в России

    В Европе бизнес-парки, действительно, стали появляться за городом. Очень часто их архитектура оказывалась максимально интегрированной в окружающую среду (надо же было подчеркивать преимущества загородной локации). Так же они обрастали обширной инфраструктурой. Но в Москве развитие изначально пошло по другому направлении.

    Первые бизнес-парки стали появляться в зданиях редевелопмента. Причем, это часто были помещения близкие к историческому центру Москвы. Многие из них поэтому, не требовали развитие собственной инфраструктуры: она там и так была.

    «В нашей стране создан уникальный формат — бизнес-парков в центре города, который еще далеко не исчерпал потенциала своего развития: ведь промзон, которые нуждаются в редевелопменте, в Москве еще очень и очень много», — резюмировал Андрей Ковалев, президент ГК «Экоофис».

    Между прочим, именно ГК «Экоофис» открыла один из первых бизнес-парков Москвы — «Кожевники» около м. Павелецкая. Произошло это в 2005 году. Примерно в это же время на рынок офисной недвижимости и другие бывшие промздания. Например, бизнес-парк на Полковой улице (метро Савеловская, а теперь и Марьина Роща). В это же время был построен и первый качественный объект — бизнес-парк класса А «Крылатские Холмы» общей арендуемой площадью 45 тыс. кв. м. В настоящее время его арендаторами являются крупные международные компании: Microsoft, Sun Inbev, Colgate-Palmolive, Huawei, Johnson&Johnson, 3M и другие.

    Бизнес-парк Крылатские холмы

    И только спустя некоторое время заговорили о децентрализации офисной недвижимости. По данным компании Welhome, на текущий момент в действующих бизнес-парках Москвы сосредоточено порядка 1,2 млн. кв. м офисных площадей. В перспективе ближайших 1–1,5 лет планируется ввести еще порядка 316 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-парках на территории Новой Москвы: ComCity, G10, Neopolis, а также в технопарке Nagatino i-land.

    Наиболее востребованное направление для развития бизнес-парков Москве, по мнению Елены Шевченко — это Запад, Юго-запад и Северо-запад города: бизнес-парк ComCity (107 000 кв.м., Киевское ш., 2 км от МКАД) и Бизнес-парк К2 (74 000 кв.м., 2 км от МКАД, Калужское шоссе), «Дудкино» (115 000 кв.м., Киевское ш., 500 м до МКАД), «Красногорск плаза», «Рига Лэнд» на Новорижском ш., БП «Гринвуд» между Ленинградским и Волоколамским шоссе и т. п.

    бизнес-парк — это. Что такое бизнес-парк?

    • Бизнес-парк — Бизнес парк это один из форматов коммерческой недвижимости. Бизнес парки основной своей целью имеют создать максимально комфортные условия труда для сотрудников. Это означает: несколько строений, объединенных общей концепцией и общей… … Википедия
    • Парк (значения) — Парк: В Викисловаре есть статья «парк» Парк озеленённая территория, предназначенная для отдыха. Национальный п … Википедия
    • Парк научный — (бизнес парк, технологический парк) группа предприятий, главным образом высокотехнологичного бизнеса, которые расположены в специально для этой цели построенных зданиях на территории, примыкающей к территории университета, политехнического… … Толковый словарь «Инновационная деятельность». Термины инновационного менеджмента и смежных областей
    • Парк аттракционов — Парк развлечений Bobbejaanland, Бельгия Брошенный парк аттракционов на острове Пемба, Танзания Парк развлечений (парк аттракционов, тематический парк) собирательный термин, описывающий некоторое количество аттракционов и других видов развлечений … Википедия
    • Парк Отель Грумант — (Ясная поляна,Россия) Категория отеля: Адрес: деревня Грумант, Ясная поляна, Рос … Каталог отелей
    • Парк Инн Великий Новгород — (Великий Новгород,Россия) Категория отеля: 4 звездочный отель Адрес: Студе … Каталог отелей
    • Парк-Отель Шереметьевский — (Москва,Россия) Категория отеля: 3 звездочный отель Адрес: Улица Вучетича 32, Ти … Каталог отелей
    • Бизнес-Отель Протон — (Москва,Россия) Категория отеля: 4 звездочный отель Адрес: Новозаводская ул.22, Филевский … Каталог отелей
    • Бизнес-активы Владимира Потанина — Согласно рейтингу журнала Forbes за 2013 год, состояние Владимира Потанина составляет 14,3 миллиарда долларов. Владимир Потанин является единственным владельцем холдинговой компании Интеррос . Интеррос одна из крупнейших частных инвестиционных… … Энциклопедия ньюсмейкеров
    • Парк Ин бай Радисън София — (София,Болгария) Категория отеля: 4 звездочный отель Адрес: ул. Атанас Дуков … Каталог отелей
    • Парк-отель Европа — (Белгород,Россия) Категория отеля: 4 звездочный отель Адрес: Ул. Волчанская 292Б … Каталог отелей

    ЧТО ТАКОЕ «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК»?

    — современный индустриальный парк в Екатеринбурге

    — более 200 га промышленных земель с готовой инженерной и транспортной инфраструктурой

    — всего 20 минут от центра города или от аэропорта «Кольцово»

    — лучший выбор для размещения производства или торгово-логистических объектов.

    «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» — проект комплексного освоения и развития территории индустриальной зоны в Чкаловском районе г. Екатеринбург, предусмотренный Генеральным планом развития Муниципального Образования «город Екатеринбург».

    Индустриальный парк расположен на пересечении Екатеринбургской кольцевой автодороги (ЕКАД) и автодороги «Екатеринбург-Полевской», что обеспечивает беспрепятственный доступ к автомобильным дорогам городского, областного и федерального значения, по которым организованы транспортные связи индустриального парка с конечными потребителями.

    Территория индустриального парка расположена в 15 км к югу от центра г. Екатеринбург:

    20 минут до центра г. Екатеринбурга;

    25 минут до международного аэропорта «Кольцово»;

    30 минут до Центрального железнодорожного вокзал г. Екатеринбурга.

    Проект планировки «ПРО-БИЗНЕС-ПАРКа» предусматривает размещение

    Объектов производственно-складской застройки;

    Объектов общественно-деловой застройки;

    Объектов придорожной инфраструктуры, парковок;

    Объектов инженерной инфраструктуры (технологические участки индустриального парка).

    Сегодня территория индустриального парка включает в себя производственные предприятия, предприятия строительной индустрии, логистические комплексы, а также Парк развлечений «DreamWorks».

    Проектом индустриального парка предусмотрены две очереди строительства

    Первая очередь для размещения предприятий малого бизнеса с производственными площадями от 2000 до 10000 кв.м.

    Вторая очередь для размещения логистических, либо производственных предприятий среднего и крупного бизнеса, в том числе компаний федерального уровня.

    Все земельные участки индустриального парка поставлены на кадастровый учет, на них зарегистрировано право собственности.

    Инженерная инфраструктура является общей для двух очередей индустриального парка.

    Каждый участок обеспечен точками присоединения к инженерным сетям на границе земельного участка

    Электроснабжение (10, 0,4 кВ II и III категории надежности);

    Централизованные очистные сооружения индустриального парка.

    Резидентами индустриального парка «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» могут стать как российские, так и международные компании.

    Для получения профессиональной консультации по вопросам участия в проекте «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» Вы можете связаться по телефонам: +7 (343) 263-71-70, +7 (343) 344-99-99, либо направить запрос по электронной почте [email protected]

    По газонам ходить Почему бизнес-парк лучше офисного небоскреба

    Бизнес-парки — рай для компаний, которым не нужно регулярно принимать у себя в офисе клиентов. На Западе такие деловые пространства существуют уже больше полувека, у нас же развиваются только в последнее десятилетие.

    Впервые бизнес-парки — «города» для офисных работников за пределами настоящих мегаполисов — появились в 1960-х годах в США. Около 20 лет спустя идея прижилась в Англии — огромные деловые комплексы в пригородах Лондона стали пользоваться популярностью среди американских IT-компаний. По такому же принципу сегмент начал развиваться в России — основной спрос на него сформировали западные арендаторы.

    Доступная роскошь

    По словам Романа Щербака, директора департамента офисной недвижимости Praedium, качественные бизнес-парки можно построить только на больших свободных площадях: суть проектов заключается в создании максимально удобных условий для работы, то есть развитой инфраструктуры, в экологически чистых районах.

    Конечно, при этом немалое значение имеет хорошая транспортная доступность. Расположение для бизнес-парков выбирают недалеко от важных магистралей и аэропортов, железнодорожных вокзалов и метро (или до ближайших станций организовывают шаттл-басы). Также огромный плюс для локации — природные возможности для отдыха (озера, реки, леса).

    Обычно площадь бизнес-парков составляет 10-20 гектаров. Их территорию занимают малоэтажные офисные здания с максимально эффективными планировками, парковые зоны, инфраструктурные объекты (магазины, кафе, спортивные клубы и прочие), большие автомобильные стоянки. И все это — в единой концепции.

    Бизнес-парк «Олимпия Парк»

    «А ставки аренды в два-четыре раза ниже, чем на офисные здания такого же класса в черте города (в зависимости от их расположения)», — говорит Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисных помещений CBRE.

    Елизавета Голышева, заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL, отмечает и другой очевидный плюс бизнес-парков: «Возможность арендовать большой объем площадей в одном объекте: для компаний, которым нужно от 30 тысяч квадратных метров, бизнес-парки — фактически единственная опция при здоровой ситуации на рынке». Кроме того, в таких проектах не бывает проблем с парковками благодаря масштабам территории.

    Бизнес-парки по-русски

    В Москве первый бизнес-центр за чертой города, «Кантри Парк», построили в конце 2003 года. А первый настоящий бизнес-парк — «Крылатские Холмы» (Крылатская улица, 17) — открылся в начале 2006 года. Несмотря на удаленное расположение и отсутствие поблизости метро, проект стал очень успешным: все площади были сданы еще до его ввода крупным международным холдингам сфер IT и телеком, фармацевтики, ТНП (товары народного потребления). Однако второй московский загородный бизнес-парк, «Олимпия Парк» (Ленинградское шоссе, 39), кстати — не менее успешный, появился только в 2011 году.

    И сегодня классические бизнес-парки — это довольно редкое явление для столицы, хотя их количество постепенно увеличивается. По словам Клавдии Чистовой, все они находятся в юго-западном и северо-западном направлениях (особенно популярны Киевское, Калужское, Новорижское шоссе, поселение Румянцево). Дело в том, что это наиболее благоприятные районы с экологической точки зрения, здесь находятся международные аэропорты, а также коттеджные поселки и престижные жилые комплексы.

    После 2012 года бизнес-парки возводят, в основном, на территории Новой Москвы. Например, по данным CBRE, сейчас идет строительство таких крупных современных проектов, как NEOPOLIS, G10, К2, Comcity. В ближайшие годы введут «Сколково Парк» и Tower 1 в составе проекта «Крокус Сити».

    Бизнес-парк G10

    Елизавета Голышева объясняет столь высокую популярность присоединенных территорий, в первую очередь, развитием здесь транспортной инфраструктуры и увеличением активности. В ближайшие годы недалеко от Киевского шоссе откроются станции метро «Солнцево» и «Румянцево», затем — хордовая линия вдоль Киевского шоссе.

    При этом, по словам Ильи Байбуса, директора по развитию бизнеса RD Construction, и сами бизнес-парки способствуют комплексному освоению прилегающим к ним территорий: строительству дорог, торговых центров, жилых комплексов.

    Юлия Прокопенко, директор по маркетингу компании Storm Properties: «В преимуществах формата компания Storm Properties смогла убедиться лично, переехав в проект «К2 Бизнес-парк», девелопментом которого она занимается. Практически сразу было развеяно самое главное опасение — транспортная доступность. Движение в противотоке основному движению транспорта позволяет избежать пробок. Ни один сотрудник не принял решение о смене работы».

    Конечно, «заМКАДье» создает некоторые трудности для сотрудников арендаторов, живущих в «старой» Москве, но в проектах, где организовано транспортное сообщение с городом посредством шаттл-басов, обычно все чувствуют себя хорошо.

    Также отдаленное расположение означает сложности для компаний, которым необходимо регулярно принимать у себя клиентов. Поэтому в бизнес-парках нередко снимают помещения под бэк-офисы крупные холдинги, которым сложно объединить все свои подразделения в рамках единого офиса в центре.

    «Чаще всего в бизнес-парках арендуют помещения компании IT и телеком (около 50 процентов арендаторов), производственные и промышленные, авто и логистические, предоставляющие услуги крупным корпорациям, ТНП, торговые сети, фармацевтические организации, банковского сектора и сферы инноваций. Это их «стихия»: большие площади, дополнительные складские помещения, развитая инфраструктура. К ним относятся как крупные российские, так и международные компании», — говорит Роман Щербак.

    Особая привлекательность

    Поскольку к плюсам формата относятся дополнительные возможности, высокое качество офисов и максимально развитая инфраструктура, управление такими проектами обычно поручают профессиональным компаниям, обладающим соответствующими знаниями и опытом.

    Бизнес-парк NEOPOLIS

    Александр Устинов, директор по развитию RD Management, поясняет: «Речь идет об управлении доходностью и эксплуатацией объекта с большой прилегающей территорией, паркингом, собственными въездом и выездом. Эти особенности, например, с точки зрения технической эксплуатации подразумевают, что все инженерные системы комплекса должны быть объединены в единую автоматизированную систему управления (BMS), благодаря которой достигается единое управление микроклиматом (отопление, приточно-вытяжная вентиляция, система кондиционирования)».

    Арендаторы чувствуют себя в бизнес-парках максимально комфортно, понимают, что все системы работают исправно (особенное значение это имеет для крупных компаний, которые обычно и снимают в таких проектах помещения, — им необходима безаварийная работа оборудования). В комплексах поддерживают привлекательный внешний облик, обеспечивают на высоком уровне клининг, наличие качественных кафе, ресторанов, магазинов. Кроме того, в бизнес-парках даже устраивают развлекательные мероприятия, фестивали, акции, праздники.

    Цена вопроса

    Итак, какие же ставки в бизнес-парках? Клавдия Чистова рассказывает: «Средняя ставка аренды на офисные помещения в бизнес-парках за МКАД составляет 200-300 долларов за квадратный метр в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС. Существующие бизнес-парки относятся к сегменту класса А. Средняя ставка аренды на офисные помещения класса А в зоне между ТТК и МКАД равна 450-550 долларов за квадратный метр в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС».

    Александр Аргунов, директор по PR и маркетингу BPS International, резидент офисного комплекса «Кантри Парк»: «Мне нравится большая территория: парк, набережная с яхт-клубом, бассейн, обед можно провести на пляже. Это нетипично для Москвы. Здесь в хорошем смысле расслабляющая загородная атмосфера. Как будто вы из многоквартирного дома приехали на дачу — есть пространство, своя собственная земля, ухоженная территория. Совсем другие ощущения».

    Но Елизавета Голышева уточняет, что сегодня, в условиях кризиса, массового ввода новых проектов и увеличения доли свободных офисов, можно найти площади и в рамках Москвы по ставкам, сравнимым с «заМКАДными» объектами. По словам собственника ГК «Экоофис» Андрея Ковалева, ставки в бизнес-парках «Дербеневский» и «Кожевники» на момент выхода проектов на рынок составляли порядка 700 долларов за квадратный метр в год, в период между кризисом 2009 и 2014 годов — порядка 550, сейчас — 350-400 долларов за квадратный метр в год. Разница еще и в том, что сейчас ставки номинируются в рублях.

    При этом, скорее всего, с завершением кризиса именно бизнес-парки начнут развиваться снова быстрее других офисных проектов: идея экономить без потери качества весьма привлекательна.

    А в более отдаленном будущем столичные бизнес-парки, по словам Клавдии Чистовой, могут начать делиться на отраслевые, как это происходит других странах. Например, уже сейчас первая очередь в Comcity будет почти полностью занята компаниями сфер IT и телеком (среди которых Oracle, «Ростелеком», «Группа компаний Систематика»).

    Источник https://vib33.ru/blog/chto-takoe-biznes-park.html

    Источник https://lenta.ru/articles/2015/06/23/businessparks/

    Читать статью  «Бизнес строится на грамотных решениях»: эксперт Вадим Тарасов

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *