Мифы об ипотеке: нужно ли бояться кредитов на жилье
Ипотечные кредиты часто сопряжены с предубеждениями и мифами. Например, что ипотечную квартиру сложно продать и опасно покупать. Вместе с сотрудниками банков, юристами и психологами рассказываем о самых популярных заблуждениях по поводу жилищных кредитов.
Миф № 1. Ипотека — кабала на всю жизнь
Один из самых распространенных мифов заключается в том, что ипотека — это кредит, который придется платить до пенсии, что это «хомут» и «кабала». Именно такое предубеждение останавливает многих от оформления кредита. Но на практике это далеко не всегда так.
Банки выдают ипотеку на длительный срок — до 20–30 лет. Однако многие заемщики гасят ипотеку раза в два быстрее, чем изначально планировали, отмечает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. Например, в ПСБ средний срок ипотечного кредита составляет семь лет. «Для частичного или полного досрочного погашения займа многие используют собственные накопления, налоговый вычет за квартиру или маткапитал. Кроме того, сегодня на рынке есть льготные программы кредитования, ставки по которым значительно ниже, чем по стандартным ипотечным программам», — пояснила она. Безусловно, к оформлению ипотеки нужно подходить обдуманно, взвесив свои финансовые возможности и нагрузку, а также изучить условия кредитования в разных банках. «Даже если заемщик уверен в своих финансовых возможностях, лучше оформить ипотеку на максимальный срок — это позволит комфортно выплачивать аннуитетные платежи даже в случае снижения доходов или заметного роста расходов (например, при рождении ребенка)», — рекомендовала Марина Заботина.
Комфортный платеж
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в первом полугодии 2021 года размер рекомендованного семейного дохода, при котором можно комфортно погашать средний ипотечный кредит в России, составил 78,2 тыс. руб. (+11,3% за год). Для московской семьи этот показатель составляет 168,7 тыс. руб. (+12,6%).
Миф № 2. Квартиру не отберут, если в ней прописаны дети
Некоторые заемщики считают, что если в ипотечной квартире прописаны дети, то банк ее не сможет изъять в случае большой просрочки по кредиту. Но это не так. «Законодательство не предусматривает ограничений для изъятия у должника ипотечного жилья, поэтому, даже если ипотечная квартира это единственное жилье для детей должника, она все равно будет изъята для погашения ипотечного кредита», — предупредил управляющий партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев. По его словам, в судебной практике закрепился подход, что право несовершеннолетних детей на пользование жильем производно от права родителей проживать в жилом помещении. Соответственно, если ипотечное жилье изымается, то прекращается право на проживание детей в квартире. Даже если не снимать детей с регистрационного учета добровольно, то банк сможет снять детей с регистрации через суд, добавил юрист.
Миф № 3. После развода ипотеку платит супруг, который оформил кредит
После расторжения брака ипотека платится тем супругом, с которым заключен договор ипотеки. Однако, поскольку часто ипотека признается общим долгом супругов, то при разделе ипотечной квартиры супруг, заплативший после расторжения брака больше платежей, вправе требовать, чтобы ему выделили большую долю в квартире, отметил Кирилл Гавриличев. По его словам, часто супруги-созаемщики не решают, кто будет платить ипотеку, и кредит платит только один из супругов. «Несмотря на то что кредит погашен, у платившего супруга появляется право регрессного требования возрата денежной суммы к бывшему супругу в размере половины уплаченных платежей. Данные споры иногда становятся для неплатившего супруга кабальными. Поэтому после расторжения брака настоятельно рекомендую супругам решить вопрос с ипотекой — разделить ее пополам или передать кредит с квартирой одному супругу, а второго освободить от долга», — советует юрист.
- Ипотека после развода: как выплачивать кредит
- «Уйти от ответственности не получится»: 8 вопросов о брачном договоре
Миф № 4. Продать ипотечную квартиру нельзя, пока не погасишь кредит
Еще одно частое заблуждение — ипотечную квартиру нельзя продать и опасно покупать. Это мнение тоже ошибочное. Сделки с ипотечными квартирами действительно имеют свои нюансы. Самая главная особенность — проводить такие операции можно только с согласия банка. Также можно досрочно погасить ипотеку, а потом продать. Подробнее о способах продажи ипотечной квартиры читайте в материале «Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта».
«Обычно, для того чтобы продать квартиру, достаточно получить только согласие банка или использовать механизмы погашения ипотеки. Но зачастую также могут требовать оценку стоимости, документы БТИ (техпаспорт и экспликацию), выписку ЕГРН и выписку из домовой книги для подтверждения отсутствия обременения и зарегистрированных лиц», — говорит юрист Никита Тарновский. В большинстве случаев покупка ипотечной квартиры, наоборот, гарантирует чистоту сделки и безопасность, поскольку банк уже полностью проверил объект перед выдачей кредита, добавил эксперт.
Сделки с ипотечными квартирами действительно имеют свои нюансы. Самая главная особенность — проводить такие операции можно только с согласия банка (Фото: 88studio/shutterstock.com)
Миф № 5. Получить льготы по ипотеке сложно
Некоторые заемщики при оформлении ипотеки даже не подозревают о наличии льгот и специальных ипотечных программ по сниженным ставкам. Среди них, например, семейная ипотека, льготная ипотека на новостройки, сельская ипотека, дальневосточная ипотека. Выдача таких кредитов является стандартной, главное — вписаться в рамки программы.
Например, семейная ипотека под 6% годовых с этого года распространяется на семьи с первенцем. Программа ограничена по сумме кредита: для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. Срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%.
Для многодетных семей предусмотрена льгота, по которой государство выделяет до 450 тыс. руб. на ипотеку. Также можно воспользоваться маткапиталом — направить его на первоначальный взнос или выплату основного долга. В регионах часто действуют свои ипотечные программы. Узнать о них можно на сайте местного правительства или администраций.
Читайте также
- В последний вагон: семейная ипотека сейчас и что изменится с 1 июля
- Что нужно знать о льготной ипотеке на новостройки. Ставки, банки, нюансы
Миф № 6. Снизить переплату по кредиту практически невозможно
По словам экспертов, это зависит от варианта погашения ипотечного кредита. Так, заемщик может снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок ипотеки, отмечает главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина. По ее словам, вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для уменьшения переплаты по кредиту. «При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение тела кредита, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит быстрее, так как начисляется меньше процентов и переплата сокращается», — объяснила она.
Чтобы выбрать приемлемый вариант, заемщик должен оценить, что для него важнее — снизить сумму ежемесячного платежа, сократив свои расходы, или уменьшить срок кредита, увеличив ежемесячные выплаты. «Если нет уверенности в стабильности своих доходов, то разумнее снизить сумму платежа. Если финансовое положение стабильно — лучше сократить срок кредитования, увеличив при этом размер ежемесячного платежа», — рекомендовала Марина Заботина из ПСБ.
Миф № 7. Рефинансировать ипотеку всегда выгодно
Это не всегда так. По сути, рефинансирование — это выдача нового кредита, которая сопряжена с расходами. Например, заемщику нужно будет повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья. По мнению экспертов, рефинансировать кредит выгодно, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1–1,5%.
Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если заемщик выплатил большую часть кредита. Если речь идет об аннуитетном платеже (а таких кредитов большинство), в первые годы выплат большую часть в ежемесячном платеже составляют проценты и меньшую — сам основной долг. По мере выплат доля, приходящаяся на проценты в платеже, снижается, заемщик больше гасит долг.
«При рефинансировании банк пересчитывает график платежей заново. То есть вы снова начинаете отдавать большую часть суммы в счет уплаты процента. Общее правило таково, что в случае выплаты более половины кредита в рефинансировании уже нет большого смысла, а порой это даже невыгодно с учетом перерасчета», — говорит эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Читайте также
- Стоит ли рефинансировать ипотеку после повышения ключевой ставки ЦБ
- Как выгодно рефинансировать старый кредит по новой семейной ипотеке
Миф № 8. Ипотека приводит к депрессиям и ограничениям
Наличие ипотеки меняет жизнь заемщика и сказывается на его эмоциональном состоянии, особенно если в жизни происходят стрессовые ситуации (потеря работы или болезнь). В таких случаях лучше сразу обращаться в банк с просьбой предоставить ипотечные каникулы.
Но многое при получении ипотеки зависит от самого заемщика. Для некоторых долгосрочный кредит становится ограничителем: люди боятся рисковать, сменить работу, если прежняя их не устраивает, говорит психолог Ксения Аверс. У некоторых действительно случаются депрессии, отмечает она.
Но не всегда ситуация складывается негативно: для некоторых людей ипотека, наоборот, становится точкой карьерного роста, добавляет нейропсихолог Елена Данилова. По ее словам, многое зависит от того, какие установки преобладают в сознании и подсознании человека — таким и будет его отношение к долгу. «Нельзя сказать однозначно, что на 20 лет человек проваливается в депрессию и всю свою дальнейшую жизнь посвящает выплатам за жилье. Поэтому для тех, кто нацелен развиваться в профессии, кредит — это дополнительная мотивация. Для тех, кто не привык быть должным, обслуживать долгосрочные кредиты будет сложнее», — отметила эксперт.
Важно и то, как сам заемщик расценивает ипотеку: как вынужденную меру, которая не несет радости, или как возможность иметь свое жилье и чувствовать себя в нем комфортно. Единственная страховка от стрессов при ипотеке — это соблюдение правил финансовой грамотности и кредитной нагрузки.
Читайте также
- Психолог рассказал, как ипотечникам пережить потерю доход
- Ипотечные каникулы: как банки помогут пострадавшим заемщикам
- От 0,1% годовых: где взять ипотеку ниже рынка и что для этого нужно
Ипотечная скидка: почему дешевеют льготные кредиты на жилье
Несколько крупных банков вслед за «Сбером» и ВТБ снизили ставки по льготной ипотеке на новостройки или планируют сделать это в ближайшее время. В условиях ужесточения денежно-кредитной политики банкам становится выгоднее выдавать льготную ипотеку из-за того, что размер субсидий от государства, которые они получают, напрямую зависит от уровня ключевой ставки. В таких условиях банки готовы поделиться частью маржи, понизив ставки по льготной ипотеке на 0,1-1 п. п. Это хороший маркетинговый ход в условиях, когда ставки по рыночным программам растут, отмечают эксперты. Кроме того, банки стремятся запрыгнуть в последний вагон перед введением запретительных надбавок со стороны ЦБ
У кого подешевела льготная ипотека
С 4 августа Сбербанк улучшил условия по программе «Господдержка» (программа льготной ипотеки на новостройки), сообщила пресс-служба банка. Минимальная ставка по этой программе на 3 августа составляла 7,3%. После понижения минимальная ставка опустится до 6%. Также банк понижает ставки по семейной ипотеке на 0,8 п. п., до 4%, а по программе «Ипотека для IT» — на 1 п. п., до 3%. Судя по сообщению «Сбера», пониженная ставка будет предлагаться при покупке у застройщиков-партнеров — участников проектного финансирования банка.
Telegram-канал Forbes.Russia
Канал о бизнесе, финансах, экономике и стиле жизни
ВТБ заявил о снижении ставок на 0,4-0,7 п. п. по всем программам с господдержкой еще в конце июля, но в рамках временной акции. Предложение действительно до 15 сентября — в этот день состоится очередное заседание ЦБ по ключевой ставке. Минимальная ставка по «Ипотеке с господдержкой-2020» в ВТБ теперь составляет 7,3% при условии комплексного страхования и использования цифровых сервисов в ходе сделки. Семейная ипотека выдается от 5,3% (от 4,3% — для Дальнего Востока). По IT-ипотеке минимальная ставка — 4%. Также банк скорректировал условия рефинансирования семейной ипотеки: перевести кредит в ВТБ заемщики могут под 5,6% (на Дальнем Востоке — 4,6%).
С 1 августа по 14 сентября банк «Дом.РФ» снизил базовые ставки по основным ипотечным госпрограммам на 0,2-0,7 п. п. Минимальные ставки при покупке квартиры — 5% по семейной ипотеке (4% для жителей Дальнего Восток), 7% — по льготной ипотеке на новостройки, 4,1% — для IТ-специалистов. В сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ставки еще ниже — 4,6% по семейной ипотеке (3,6% — для Дальнего Востока), 6,6% — по льготной ипотеке на новостройки и 3,7% — для «IТ-ипотеки». Чтобы получить пониженную ставку, нужно быть зарплатным клиентом банка.
«Росбанк Дом» снизил ставку по льготным ипотечным программам на 0,1 п. п., рассказал Forbes директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. «Тинькофф» сохраняет действующие ставки по всем госпрограммам, но ставку по рефинансированию семейной ипотеки снизил — теперь она от 4,7%, сообщила пресс-служба банка.
Снижение ставок по госпрограммам «в рамках совместных акций с застройщиками» планирует и банк «Открытие», сообщил его представитель.
Материал по теме
Почему кредиты дешевеют
Повышение ключевой ставки делает выдачу льготной ипотеки для банков более привлекательной, так как государство компенсирует банкам недополученный доход от низкой ставки из федерального бюджета. При этом формула компенсации завязана на ключевую ставку. Например, по льготной ипотеке на новостройки с господдержкой, которая была продлена до 1 июля 2024 года, в качестве ориентира и для расчетов компенсации установлена льготная ставка в размере 8%. Государство субсидирует разницу между ключевой ставкой, увеличенной на 3 п. п., и этим ориентиром.
«Льготная ипотека — ключевой финансовый инструмент, позволяющий россиянам купить новое жилье с комфортной финансовой нагрузкой. В текущей ситуации мы стремимся поддержать клиентов, планирующих покупку недвижимости на первичном рынке, и снизить для них ежемесячные платежи по кредитам. В этом году рынок ипотеки идет к новому рекорду, поэтому даже отпускной период c июля по сентябрь ожидается весьма горячим с точки зрения спроса. Понимая это, мы предлагаем заемщикам оформить свой кредит в ВТБ с дополнительной выгодой», — такие слова начальника управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергея Бабина приводятся в релизе банка.
«В связи с повышением ставки ЦБ, возросшей стоимостью фондирования и, как следствие, повышением ставки по рыночным программам, в качестве компенсации было принято решение снизить ставки по льготным программам. Мы, как и большая часть рынка, ожидаем смещения фокуса потребителей в льготный сегмент», — говорит Мамонов из Росбанка.
Из-за роста ключевой ставки размер компенсации недополученных доходов для банков вырастет, что позволит крупным игрокам относительно безболезненно сделать скидку к действующим ставкам по госпрограммам в размере 0,5-0,7 п. п. для того, чтобы нарастить выдачи, уверен главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. «Это не новый для рынка маркетинговый прием в условиях, когда рыночные ставки растут вслед за ключевой», — заключает он.
У крупнейших ипотечных банков есть специальные программы субсидирования, которые позволяют им предоставлять финансовые льготы застройщикам и финансирование для их проектов, добавляет управляющий директор Центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Михаил Прилепов. «Благодаря этому у банков есть возможность снижать процентные ставки. Скорее всего, это снижение будет переложено в цену квартиры, которую устанавливает застройщик», — предупреждает он.
Материал по теме
Почему банкам важно понизить ставки именно сейчас
Чтобы начать повышение ставок, у банков есть еще одна причина. С 1 октября ЦБ повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Банк России беспокоят высокие темпы роста объемов выдач ипотек, в том числе клиентам с высокой долговой нагрузкой, и ситуации с завышением стоимости квартир. У ЦБ нет возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты и с их помощью напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов, говорится в релизе регулятора. В этих условиях Банк России устанавливает в отношении таких кредитов макропруденциальные надбавки на запретительном уровне. Наибольшие надбавки будут применены для первичного рынка жилья, чтобы учесть завышение стоимости квартир в новостройках. «Фактически банкам будет сложнее выдавать кредиты с первоначальной стоимостью ниже 30%, хотя льготные госпрограммы это позволяют», — говорит Гордейко.
По мнению эксперта, пока в ипотеке критической ситуации не сложилось. «Банк России сообщает, что с марта 2023 года прирост задолженности превышал 2 %, а в июне темп вырос до 2,5%. Итог — на 1 июля прирост в годовом выражении составил 27 %. Банк России фиксирует опасение насчет чрезмерного роста кредитного портфеля. Но годовой прирост свыше 20% — нередкое явление для российского рынка ипотеки. Например, в 2014 году годовой прирост кредитного портфеля был 33,2%. Чтобы прирост кредитного портфеля превысил стандартные показатели, надо очень постараться в выдаче ипотечных кредитов. Кроме того, до сих пор прирост кредитного портфеля не приводил к заметному ухудшению его качества», — добавляет он.
Повышение надбавок способно притормозить выдачи в том числе и по программе с господдержкой, признает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. С 1 октября банкам придется делать упор на более качественных заемщиков со средней и низкой долговой нагрузкой либо высоким первоначальным взносом. «Снижение ставки по госпрограмме способно несколько снизить влияние надбавок, поскольку позитивно сказывается на долговой нагрузке потенциального заемщика. И, скорее всего, сохранится тренд на удлинение ипотечных кредитов с целью снижения показателей долговой нагрузки», — предполагает он.
Источник https://realty.rbc.ru/news/612e21809a794760bc8c400f
Источник https://www.forbes.ru/finansy/493992-ipotecnaa-skidka-pocemu-deseveut-l-gotnye-kredity-na-zil-e