Можно ли взять ипотеку и погасить кредит

Можно ли взять ипотеку и погасить кредит

Взять ипотеку и из нее выплатить кредит невозможно. Ипотека – вид целевого кредитования, предполагающий покупку недвижимого имущества и наличие объекта залога – недвижимости. Сделка проходит чаще всего посредством безналичного расчета (банком резервируется особая ячейка, передача средств продавцу происходит в день подписания договора). Даже если заемщик и получит доступ к наличным, выделенным банком в счет ипотеки, распоряжение ими не по целевому назначению станет причиной нарушения условий договора и ужесточения условий кредитования вплоть до расторжения договора. Таким образом, ответ на вопрос о том, можно ли погасить кредит ипотекой, однозначен – нельзя. Но в случае, если ипотека и кредит уже есть, их можно объединить или рефинансировать. Разберемся с особенностями рефинансирования кредитов и ипотеки, как объединить ипотеку и потребительский кредит и возможна ли реализация квартиры в счет погашения долга по кредиту.

Способы объединить ипотеку и потребительский кредит

Вот как объединить ипотеку и потребительский кредит:

1. Взять один крупный кредит.
2. Воспользоваться специальными комплексными программами банков.

Рассмотрим каждый из вариантов подробнее.

Берем крупный кредит

Такой способ совершенно невыгоден. Хотя бы потому, что ипотека взята с низким процентом, а кредит выдадут под высокий. Покрытие ипотеки и одного (или нескольких) небольшого кредита крупным приведет к увеличению долговой нагрузки.

Пример: имеем ипотечный кредит в 1,5 миллиона под 8,9% годовых на 10 лет. Платим по 18 900 рублей ежемесячно. Также имеем потребительский кредит на 250 тысяч рублей под 16,9%, срок – 3 года. Платим 8 900 рублей.

Берем крупный кредит на 1,75 миллиона. Ставка – 11,9%, срок – 7 лет. Платеж – 30800.

• в первом случае 27800;
• во втором на 3 тысячи больше.

Что выгодно – очевидно. Особенно с учетом того, что через 3 года платеж в первом случае снизится на 8900 рублей (потребительский кредит будет закрыт).

Пользуемся комплексным предложением

Особые комплексные программы некоторых крупных банков России («Сбербанк», «ВТБ» и другие) предполагают возможность объединения ипотеки и кредитов. Это чуть более выгодный вариант: долговая нагрузка при этом может незначительно повыситься.

Пример: те же исходные данные (ипотека на 1,5 миллиона и кредит на 250 тысяч), ежемесячный платеж 27 800 рублей. Берем кредит в рамках комплексной программы на 1,75 миллиона рублей под 8,9% на 7 лет (почему 8,9% – рассмотрим далее).

Итого платим в первом случае 27 800 (первые три года, с четвертого — 18 900), а во втором 28 тысяч.

С выгодами снова все понятно: первый вариант предпочтительнее.

Как рефинансировать потребительский кредит и ипотеку

Рефинансирование будем рассматривать исключительно как объединение в рамках комплексных программ. Стоит помнить, что новые займы при непогашенной ипотеке банки выдают неохотно, но все-таки выдают. Попытаться стоит.

1. Ипотечная недвижимость станет объектом залога банка, решившего рефинансировать кредит и ипотеку.

2. Лимит рефинансирования в рамках программ не может превышать 80% от исходной стоимости недвижимости.

3. Средняя ставка на ипотечное рефинансирование (даже при условии, что банк принял решение дополнительно рефинансировать кредит) не может превышать установленную Центробанком (8-9%).

Пример: рефинансируем те же 1,75 миллиона под залог квартиры. Результаты расчетов уже были прописаны: сумма платежа увеличится на 300 рублей в худшем в случае. Стоит учитывать, что в любом случае выгоднее расплатиться и с ипотекой, и с кредитом отдельно (экономия после трех лет финансового бремени составит порядка 8-9 тысяч рублей ежемесячно).

Вот что потребуется для рефинансирования:

• найти банк, предлагающий комплексные программы;
• подготовить необходимые документы (паспорт, ИНН, СНИЛС, документы на залоговую квартиру, ипотечный и кредитный договоры, справки, подтверждающие доходы, и другие по требованию банка);
• подать заявку и ожидать решения.

Хитрости рефинансирования кредитов и ипотеки

Два совета, как выгодно рефинансировать кредиты и ипотеку:

1. Если банк одобрил рефинансирование в рамках комплексной программы, при этом предложил взять большую сумму под меньший процент (7,9% вместо 8,9%), надо брать.

Зачем? Чтобы сумму, выданную сверх требуемой, сразу же потратить на частичное досрочное погашение, если договором не предусмотрен мораторий.

Пример: 1,85 миллиона на 7 лет под 7,9%. Платеж 28 740 рублей. Вносим лишние 100 тысяч в счет частичного досрочного погашения, получаем новый платеж в 27100 рублей.

2. Изучите условия каждого из банков, предлагающих рефинансирование в рамках комплексных программ. Просчитайте все с помощью кредитного калькулятора.

Возможно ли взять ипотеку и с ее помощью погасить кредит

Ипотекой погасить потребительский кредит невозможно.

Но есть другие варианты, о которых мы уже говорили. Допустим, у вас куплена квартира в ипотеку. У вас также есть кредит, предусмотрительно оформленный в день покупки недвижимости в целях ремонта. Очень хочется объединить их.

1. Брать крупный кредит.
2. Брать залоговый кредит в рамках комплексных программ рефинансирования.

Оба варианта невыгодны. Почему? Мы уже говорили.

Как выгодно погасить в банке кредит квартирой

Если денег совсем нет, заемщик не платит и не идет на переговоры с банком, есть вероятность, что последний решит забрать квартиру в счет погашения долга по кредиту (в случае с ипотечным кредитованием). Это условие предусмотрено договором. Принцип отторжения ипотечного жилья в пользу банка часто применяется большинством кредитно-финансовых учреждений при условии невозврата долга.

Если же дело касается обыкновенного потребительского кредита, вероятность, что банк заберет квартиру в счет погашения долга даже после судебного разбирательства ничтожно мала. Законом запрещено отнимать последнее жилье у физических лиц-банкротов.

А теперь ближе к сути: если действительно нет денег и дальше выплачивать ипотечный или потребительский кредит возможности нет, либо есть какие-то другие мотивы, можно отдать квартиру в счет долга. Банк будет не против.

Попробуем разобраться, как отдать банку залоговую квартиру. Сразу отметим, что сделать это на выгодных для заемщика условиях практически точно не удастся.

Возможно ли отдать квартиру в счет долга

Да, возможно. Вот как следует поступить:

1. Самостоятельно продать квартиру.

В случае с ипотекой перед продажей взятой в кредит квартиры потребуется разрешение от банка. Пишем заявление, получаем одобрение, продаем и рассчитываемся с банками. Если образуется разница – хорошо, ее можно оставить себе.

В случае с потребительским кредитом никаких разрешений не нужно. Квартира выставляется на продажу, находится покупатель. Получаем деньги, рассчитываемся с кредитом и радуемся жизни. Если есть, где жить.

2. Отдать квартиру банку в счет погашения кредита.

В случае с залоговой квартирой (купленной в ипотеку) потребуется уведомление банка о том, что заемщик перестает исполнять долговые обязательства. Банк проведет оценку отчуждаемой квартиры и примет решение о возможности полного или частичного покрытия долга. Второй вариант – худший, так как недостающую сумму придется доплачивать в любом случае.

Если речь о потребительском кредите, его можно перестать платить, уведомив кредитно-финансовое учреждение о желании расплатиться с ним имуществом. Условия реализации квартиры, предложенные банком, в таком случае не будут выгодными.

Лучше продать квартиру самостоятельно.

Поделитесь с друзьями:

Другие статьи

Кредиты для бизнеса: как получить деньги, если в банках отказывают

7 декабря 2022

«Займер»: робот выдает кредиты лучше человека

12 июня 2020

РКО: 5 банков с самыми выгодными предложениями

12 мая 2020

Кредит погашен, а банк требует долг

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий

Пройдите тест за 1 минуту и узнайте, сможете ли вы законно списать долги и оформить банкротство!

• Микрозаймы
• Кредитные карты
• Дебетовые карты
• Потребительские кредиты
• Займы для юридических лиц

• Подбор кредита
• Кредитный рейтинг
• Оплата кредита

Следите за нами в соцсетях 👋
© 2023 «Credithub»

Услугу подбора предложений «Credithub» предоставляет ООО «Юстива», ОГРН 1177847401500, ИНН 7813295787. Сайт оказывает бесплатные услуги по подбору кредитных продуктов для клиентов, а именно предлагает клиенту список предложений кредитных учреждений, некредитных финансовый организаций, в которые клиент может обратиться с целью оформления заявки на кредитный продукт. Проект «Credithub» не является банком или кредитором, не относится к финансовым учреждениям и не несёт ответственности за последствия любых заключенных договоров кредитования или условия по заключенным договорам. Минимальная процентная ставка у некоторых партнеров составляет 0%. Чтобы оформить заявку на получение займа, необходимо заполнить анкету на сайте проекта. Совершая любые действия на сайте, вы даете свое Согласие на обработку персональных данных и Правила размещения контента. Вы ознакомились и соглашаетесь с Политикой обработки персональных данных, Пользовательским соглашением, Персональные данные в Российской Федерации.

По любым вопросам вы можете связаться со специалистами сервиса по электронной почте help@credithub.ru. Юридический адрес: 420500, РФ, Республика Татарстан, Верхнеуслонский район, город Иннополис, улица Университетская, дом 7, офис 503.

Мы используем файлы cookie. Продолжив работу с сайтом, вы соглашаетесь с Политикой обработки персональных данных.

Можно ли сэкономить, если объединить ипотеку и кредит в один заем

Когда речь заходит о кредитовании на крупную сумму, огромное значение имеет даже разница в один-два процента. Поэтому рефинансирование ипотеки со снижением ставки почти всегда оправдано. А что если объединить ее с потребительским кредитом?

• Варианты объединения ипотеки и потребительского займа
• За счет чего можно сэкономить при рефинансировании
• Из-за чего перекредитование двух продуктов может быть невыгодным
• Что нужно для оформления рефинансирования
• Почему банк может отказать в перекредитовании и как этого избежать

Олеся долго копила на первоначальный взнос по ипотеке. К середине февраля 2022 года наконец собрала нужную сумму и выбрала квартиру. Так совпало, что, когда она подала заявку в банк, ключевая ставка резко подскочила до 20%, а следом — ставки по жилищным кредитам. Получив одобрение под 19%, девушка расстроилась, но не стала откладывать исполнение мечты и все равно решилась на оформление. Тем более, что на тот момент никто не знал, как ситуация будет развиваться дальше, а 19% — это все равно меньше, чем 23% по обычному кредиту, который Олеся оформила за год до этого.

С тех пор условия по ипотечному кредитованию значительно улучшились. Сейчас есть предложения со ставками в два-три раза ниже, например, в Совкомбанке.

Подобрать подходящие условия и даже получить предварительное решение можно дистанционно. Для этого воспользуйтесь нашим онлайн-калькулятором и оставьте свои контактные данные в короткой форме под ним.

Девушка решила воспользоваться рефинансированием и убить сразу двух зайцев — закрыть ипотеку и старый заем с помощью нового кредита под более выгодный процент.

Варианты объединения ипотеки и потребительского займа

Рефинансирование заключается в оформлении нового кредитного договора для погашения одного или нескольких действующих кредитов по инициативе клиента.

Отличие рефинансирования кредита от реструктуризации

• слишком высокая ставка — хотелось бы поменьше;
• некомфортный ежемесячный платеж — если срок увеличить, вносить нужно будет не так много;
• неудобно погашать несколько займов в разные даты — услуга позволяет объединить договоры;
• нужны дополнительные средства, но не хочется множить кредиты — количество договоров не увеличится;
• не устраивает качество обслуживания в текущей организации — с помощью рефинансирования можно сменить кредитора.

Рефинансирование доступно сразу для нескольких кредитных продуктов вне зависимости от типов кредитования. Например, автокредит и кредитную карту. Но если один из займов ипотечный, добавляется интересный нюанс, который касается формата перекредитования.

Дело в том, что, когда речь идет об объединении займа на покупку жилья и обычного кредита, новый кредитный договор, составленный в рамках рефинансирования, может быть одного из двух типов.

Обременение с недвижимости, скорее всего, будет снято — удобно, если вы хотите продать квартиру. Но этот вариант не подойдет для перекредитования крупного долга — поскольку вы никак не гарантируете возврат денег, рассчитывать можно максимум на 5 млн рублей (иногда чуть больше). Также при этом заемщик лишается права на налоговый вычет с процентов по кредиту.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку: как оформить, какие документы необходимы

Недвижимость останется в залоге у банка. Зато доступная сумма и максимальный срок в этом случае могут быть значительно больше, а процентная ставка — меньше. Поэтому чаще всего на практике применяют именно этот вариант.

За счет чего можно сэкономить при рефинансировании

Очевидно, что для того, чтобы выгодно объединить ипотеку и кредит, нужно найти предложение по перекредитованию под меньший процент. Но насколько новая ставка должна быть ниже старых?

Делать рефинансирование целесообразно, если процентная ставка снизится хотя бы на 1,5–2%. Такая разница позволит компенсировать расходы, связанные с переоформлением:

• оценку стоимости недвижимости — от 3,5 до 10 тысяч рублей;
• госрегистрацию ипотеки — от 350 рублей до 6 тысяч;
• страхование объекта — от 5 до 15 тысяч рублей;
• погашение повышенных процентов на время переходного периода (устанавливаются новым кредитором до момента регистрации нового залога)
• сопутствующие траты (например, на оформление документов) — до 10 тысяч рублей.

Таким образом, процедура перекредитования может стоить до 40 тысяч рублей.

8 июня 2021 года Олеся оформила кредит наличными на 200 тысяч рублей под 23% годовых. Срок — 60 месяцев. Остаток долга на декабрь 2022-го — 161 713 рублей. Дата оформления ипотечного займа под 19% на 15 лет — 2 марта 2022 года. Стоимость жилья — 4,8 млн рублей, первоначальный взнос — 560 тысяч. Остаток долга на декабрь 2022-го — 4 208 161 рубль. Таким образом, общая сумма, которая нужна для досрочного погашения двух сделок, — 4 369 874 рубля. Посчитаем, будет ли рефинансирование выгодным, если ставка снизится всего на два процентных пункта от ипотечной. Новый ежемесячный платеж на оставшийся срок составит 67 951,5 рубля вместо 76 992 рублей, которые Олеся вносит по двум договорам (5638 + 71 354). А сумма переплаты сократится на 839 036 рублей — это уж точно «отобьет» вложенные в оформление деньги.

1. Ипотечный заем оформлен менее года назад, погашено меньше 1/15 долга. Если бы срок был близок к завершению, мы увидели бы менее радужную картину.
2. При объединении ипотечного и кредитного договоров срок кредитования по второму увеличился примерно в три раза. За счет этого сумма процентов возросла на 197 532 рубля.

Если отбросить взятые ранее наличные, то сэкономить исключительно за счет рефинансирования ипотеки удастся значительно больше — почти на 200 тысяч. Выходит, что снижение ставки всего на два процентных пункта уменьшает переплату более, чем на миллион рублей.

Таким образом, к условию о снижении ставки следует добавить, что для того, чтобы выгодно объединить ипотеку и кредит , нужно учитывать остатки сроков по договорам. Слияние двух сделок разумно, если:

• с момента оформления жилищного кредитования прошло меньше времени, чем осталось до его полного погашения;
• оставшийся срок по ипотечному займу такой же или ненамного больше, чем по потребительскому, либо вы хотите его сократить;
• новая ставка значительно ниже той, что действует по текущему нежилищному займу — такое выгодное предложение можно найти в Совкомбанке.

Рефинансируйте ипотеку с Совкомбанком по сниженной ставке — от 6,99%. Объедините ипотечные и прочие кредиты другого банка в один кредит в Совкомбанке и платите меньше. Рассчитайте на нашем калькуляторе комфортный для вас платеж.

В остальных случаях прибегнуть к процедуре следует, если вашей основной целью является не экономия, а, например, снижение ежемесячной нагрузки на свой бюджет или сокращение количества сделок (это может быть актуально, если у вас больше трех-четырех займов).

Из-за чего перекредитование двух продуктов может быть невыгодным

Рефинансировать займы не всегда выгодно. Вы рискуете остаться в минусе, если:

• новая ставка почти такая же, как по действующему договору;
• долг погашен более, чем на 50%;
• расходы, связанные с переоформлением, превышают экономию на переплате.

Объединять ипотеку и кредит нерационально, если после этого срок станет значительно больше, чем хотя бы по одному из действующих договоров. Кроме того, если в рамках процедуры будет оформлен не ипотечный, а обычный кредитный договор, вы потеряете право на налоговый вычет по процентам.

Что нужно для оформления рефинансирования

Перед обращением в банк для проведения процедуры рефинансирования нужно собрать стандартный пакет документов:

• паспорт;
• СНИЛС;
• копия трудовой книжки с печатями организации-работодателя;
• справка о доходах;
• договоры по рефинансируемым займам и справки об остатках долгов по ним;
• договор купли-продажи по объекту недвижимости;
• свидетельство о регистрации права собственности;
• кадастровый паспорт;
• информация о страховании — договор и квитанция об оплате;
• справка из паспортного стола о составе проживающих в ипотечном жилище;
• справка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ.

Кредиторы вправе дополнять этот список и предъявлять свои требования к клиентам. Например, воспользоваться услугой в Совкомбанке могут российские граждане в возрасте от 20 лет и не старше 85 лет на момент погашения.

Кроме того, нужен общий трудовой стаж не менее одного года, а непрерывный — от трех месяцев. Минимальный срок предпринимательской деятельности или владения фирмой для ИП и собственников бизнеса — 12 месяцев.

Почему банк может отказать в перекредитовании и как этого избежать

Процесс рассмотрения заявки на перекредитование практически не отличается от стандартного , и причины отказа могут быть абсолютно такие же, как при оформлении ипотеки:

• плохая кредитная история;
• низкая платежеспособность;
• незаконное внесение изменений в несущие конструкции объекта залога.

Чтобы не тратить время зря, оценить свои шансы на одобрение перед обращением в банк можно самостоятельно. Для этого нужно заказать отчет в вашем бюро кредитных историй — с помощью этого документа вы узнаете свою репутацию как заемщика.

У вас низкий кредитный рейтинг? Можно попытаться исправить это с помощью нашей специальной услуги.

«Кредитный доктор» Совкомбанка выручит в случае проблем с кредитной историей. Выполнив 3 простых шага, вы улучшите свое положение и сможете взять кредит на крупную сумму!

Если в прошлом вы не допускали просрочек и с кредитной историей все в порядке, причиной отказа может послужить низкий официальный доход.

Есть два действенных способа убедить потенциального кредитора в том, что у вас не возникнет сложностей с погашением займа:

• подтвердить наличие дополнительных источников доходов — предоставить выписки по счетам, на которые регулярно приходят деньги (например, алименты), копии договоров с заказчиками, арендаторами и т. д.
• привлечь платежеспособного созаемщика, который формально или фактически разделит с вами долговые обязательства.

Если банк отказал без видимых причин, можно обратиться с заявкой в другую организацию. Но прежде еще раз тщательно взвесьте свое решение.

Перекредитование ипотеки в большинстве случаев — предприятие выгодное. Но когда к ней присоединяется потребительский заем, появляются дополнительные нюансы. Иногда гораздо логичнее рефинансировать только жилищный кредит, а второй (третий, четвертый и т. д.) долг погасить с опережением графика собственными средствами.

Источник https://credithub.ru/journal/finansy/mozhno-li-vzyat-ipoteku-i-pogasit-kredit

Источник https://sovcombank.ru/blog/ipoteka/mozhno-li-sekonomit-esli-obedinit-ipoteku-i-kredit-v-odin-zaem